ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР ПРИ ПОКУПКА ИЛИ ПРОДАЖБА НА ИМОТ

ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР ПРИ ПОКУПКА ИЛИ ПРОДАЖБА НА ИМОТ               

Когато купуваме или продаваме недвижим имот, добър вариант е да минем през сключването на предварителен договор. Той е подготвителната стъпка, водеща към нотариалния акт, чрез който купувачът се легитимира като собственик, а продавачът спира да бъде такъв, получавайки за това договорената продажна цена.Обикновено предварителният договор осигурява необходимото време за подготовка на всички документи по една предстояща сделка, дава време, нужно за уговаряне на отпускане на кредит и т.н. Тук е нужно да отбележим, че по-голямата част от нужните документи, които се представят пред нотариуса, трябва да са налични и към момента на подписване на предварителния договор.
            Много често мои клиенти, обръщайки се към мен за съдействие при покупка на имот, идват с думите-дадоха ни предварителен договор, който трябва да подпишем.На моя въпрос-видяхте ли документи, свързани с имота и със собственика му, отговорът обикновено е следния-първо ни казаха, че трябва да подпишем договора, а след това –на нотариалния акт, ще ни представят всички документи.
           Това е не само несериозно, но и много опасно. Става дума не за някакъв си договор, а за предварителен и е недопустимо да не се проверят документите, свързани с предстоящата нотариална сделка.Как да подпишем, да поемем задължения, да платим като капаро не малка сума, незнаейки дори дали продавачът ни реално е собственика на имота, дали същият не е обременен с ипотеки, възбрани и т.н. Отделен въпрос е, че в предложения им предварителен договор липсват съществени клаузи, липсва индивидуалност, липсва онази защита, която е нужно да заработи при неизпълнения от отсрещната страна.
             Не позволявам на мои клиенти да подпишат предварителен договор, докато не проверя всичко необходимо.Аз се стремя да им осигуря спокойствие и сигурност и не подценявам нищо в подобни ситуации. Не позволявам на клиентите си да подпишат всеки един предложен им договор, без да бъде същият приведен във вид, отговарящ на техните потребности и осигуряващ им максимална защита. Често има недоволство от другата страна срещу изискванията, които имам, но за мен интересът на моите клиенти е водещ. В резултат на преговори, недоволството отива на заден план и в повечето случаи отсрещната страна се съгласява да окаже съдействие.
 
            Да използваме ли бланков договор?  
          След направени много на брой огледи на различни жилища, най-после попадаме на нашето, в което виждаме бъдещия си дом. Вълнението ни е огромно и точно в подобни моменти има опасност да подходим емоционално и да оставим на заден план разумното мислене. А все пак не бива да забравяме, че си купуваме имот, а не хляб или мляко и трябва да мислим, да проверяваме и  да изискваме нужното като информация и документи, за да сключим „перфектната” сделка. Продавачът услужливо ни предлага да подпишем предварителен договор, който той бил намерил като бланка в интернет. Ние сме склонни да се съгласим, но дали това е правилното решение?
           ВАЖНО-Никога не използвайте бланкови договори, защото те в повечето случаи не обхващат  и не уреждат всички въпроси, които са важни за вас и които да отговарят на вашите индивидуални потребности. Клаузите в подобни договори са общи и не може да очаквате, че именно те биха ви защитили при възникване на проблем с изпълнението.Не забравяйте, че предварителният договор е важен и не пренебрегвайте неговото значение и неговото съдържание.
          Отговорът е НЕ!
          2. Предварителният договор се сключва задължително в писмена форма.
          Дори и да използваме свидетели, няма как да докажем, че сме сключили подобен договор, ако същият не е в писмена форма.
          3.В какъв размер е обичайно да бъде уговорено капарото /задатъкът /?
           Обичайно на предварителен договор се заплащат около 10 % от общата уговорена продажна цена.
            Има случаи, в които страните могат да уговорят друг процент и това е тяхно право.
          4.Капарото се заплаща към момента на подписване на предварителния договор или в срок, след подписването му, но който е уговорен в договора.
           ВАЖНО-Не плащайте, преди да сте подписали предварителен договор. Думите-дайте сега да оправим капарото, а утре ще подготвим и ще подпишем договора, не бива да ви подвеждат. Дори и срещу платената сума продавачът да ви е издал разписка, това което сте платили няма да се счита като капаро и съответно при проблеми, няма как да поискате връщането му в двоен размер. На практика има плащане, но липсва договор-рискът е голям и не си заслужава.
           Според чл. 93 от ЗЗД „капарото/ задатъкът/ служи за доказателство, че е сключен договорът и обезпечава неговото изпълнение“. Но същевременно с това, за да е действителен, предварителният договор трябва да е в писмена форма.
          Ако ние, като купувачи, не изпълним задълженията, поети с предварителния договор, то ние губим даденото капаро.
             Ако продавачът не изпълни задълженията си, то той дължи връщане на полученото капаро в двоен размер.
             Възможно е  и дори е желателно да бъдат уговорени и допълнителни неустойки или обезщетения за неизправната по договора страна.
             В предварителният договор трябва изрично да се посочи, че купувачът е платил определената сума като капаро и съответно, че продавачът е получил същата сума.Вариант е да се издаде и допълнителна разписка за капарото или в договора да се посочи, че в тази си част същият изпълнява ролята на разписка.
             В предварителния договор се уговорят всички съществени условия, които ще се включат и в бъдещия нотариален акт. Важно е да се договорят срокове за изпълнение на задълженията, да се опише при какви условия договорът може да се развали и др. Нужно е да се посочат страните, да се опише подробно имотът, да се посочи цената и начинът й на плащане, срок за подписване на нотариалния акт, кой ще поеме разноските по нотариалното прехвърляне на имота и др. Колкото по-подробен е нашия договор, толкова същият ще е по-ефективен и ще изиграе ролята, която му е дадена-на подготвителен, но съществен  договор, водещ към нотариалния акт.
             Всяка клауза в предварителния договор трябва да е добре обмислена и да й се даде онова съдържание, което отговаря на конкретния случай и което има силата да защити при необходимост страната.
               Нужно е да проверим кой е собственик на купувания имот-дали имотът е съсобствен, дали е СИО или е семейно жилище, дали е притежание на физическо или юридическо лице.
                Например дори и имотът да не семейна имуществена общност, а е собственост само на единия съпруг, ако същият имот представлява семейно жилище, то се изисква и съгласие на другия съпруг за неговата продажба .
            Ако имотът е съсобствен, ние трябва да контактуваме с всички съсобственици и да имаме тяхното съгласие за извършващата се продажба.Освен ако не сме решили да си купим идеална част от имот, но и в тази хипотеза за нашата сделка ще е нужно косвено участие на останалите съсобственици.Става дума за задължението на продаващия, когато  продава своята идеална част от съсобствен имот, да  предложи първо на останалите съсобственици да я купят и едва при техен изричен отказ, може да се насочи към трето лице купувач.
             Добре е в предварителният договор да се впише и задължението на продавача към момента на изповядване на нотариалната сделка, да е заплатил всички разходи по ползването на имота-тоест комунално-битовите услуги-ток, вода, парно и др. и да представи доказателства за това.
            Има много въпроси, на които трябва да си отговорим и много неща, които трябва да проверим, за да си осигурим спокойствие и да можем да се зарадваме искрено на покупката си.Мисията не е невъзможна, стига да проявим нужното внимание и отговорност.